Как арендодателю досрочно прекратить аренду

Сдача в аренду недвижимости – очень доходная деятельность. Предприниматели постоянно находятся в поисках офиса, склада, подходящего помещения для магазина или кафе. В то же время к выбору арендатора нужно подходить осмотрительно. Отдавая в пользование свое имущество, хочется быть уверенным в своевременном получении надлежащей арендной платы и сохранности объекта. Но на тот случай, если арендатор все-таки недобросовестно подходит к выполнению своих обязательств, законодателем предусмотрены рычаги давления, при правильном употреблении которых возникает возможность избежать негативных последствий, добиться возмещения ущерба, или же расторгнуть договор и вернуть имущество.

Прекратить арендные отношения возможно в любой момент по соглашению сторон. А если арендатор не соглашается, что бывает нередко, в ход идут правовые нормы и условия договоров. Поэтому очень важно еще на этапе заключения договора четко и в соответствии с законом прописать все пункты, на основании которых при необходимости можно будет расторгнуть договор.

Достаточно простая процедура предусмотрена для расторжения договора аренды, если он был заключен на неопределенный срок. Арендодателю всего лишь требуется за три месяца предупредить арендатора о прекращении аренды.

Законодателем четко прописано в ст. 450 ГК РФ правило, по которому расторжение договора при отказе от такого действия одной из сторон можно совершить только по решению суда, и применяется в виде санкции.

Причины, по которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке прекратить арендные правоотношения, указаны в ст. 619 ГК РФ, а именно:

• Когда арендатор нарушил существенные условия, закрепленные договором аренды, или использовал объект аренды не по назначению. Применяя данное обстоятельство для обоснования своих требований в суде, нельзя рассчитывать на стопроцентный выигрыш. Критерий существенности во многом зависит от восприятия ситуации судом.
• Когда арендатор допустил существенное ухудшение объекта аренды;
• Когда арендатор систематически (более двух раз подряд) пропускает срок внесения арендной платы. Стоит отметить, что суд часто отказывает в расторжении договора, когда нарушении данного пункта договора было исправлено арендатором, даже если это произошло уже после подачи иска. Судом принимается во внимание не только факт самого нарушения, но и отсутствие попыток его добровольного устранения.
• Когда арендатор в установленный срок (а при отсутствии такого - в разумный срок) не произвел капитальный ремонт объекта аренды.

В самом договоре может присутствовать условие, что расторжение арендных отношений в одностороннем порядке производится и без судебного рассмотрения спора. Но в действительности выселить арендатора, отказывающегося покидать арендуемое помещение, можно лишь по решению суда.

Прежде чем подавать в суд, необходимо произвести процедуру досудебного урегулирования. В разумный срок направить арендатору извещение о прекращении аренды. И только получив отказ, подавать иск в суд.

Информация предоставлена сервисом аренды недвижимости Egent.ru.