Права дольщиков и обязанности застройщика по ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) — это официальный документ, регулирующий правоотношения между дольщиками и застройщиком. ДДУ является обязательным к регистрации в Росреестре. Руководствуясь данным соглашением, застройщик несет ответственность за своевременную сдачу здания в эксплуатацию и передачу его в пользование участникам долевого строительства.

ДДУ как нормативный акт должен соответствовать определенным условиям, без которых он теряет юридическую силу. Обязательно должны быть указаны:

• Объект долевого строительства (адрес объекта, проектные данные и т.п.);
• дата сдачи объекта в эксплуатацию;
• порядок и способы привлечения денежных средств, а также размер платежей;
• гарантии защиты прав потребителя.

Если договор не имеет юридической силы, все участники долевого строительства лишаются каких-либо прав.

ДДУ регулируется ФЗ № 214, согласно которому:

• После смерти дольщика его права переходят по наследству.


• За повреждения или разрушение объекта до момента сдачи в эксплуатацию юридическая и финансовая ответственность лежит на застройщике.


• Если объект ДДУ не предназначен для использования в коммерческих целях, правоотношения между долевым участником и девелопером регулируются нормативным актом «О защите прав потребителей» (ФЗ 2300-1).

Нередко застройщиком игнорируется ФЗ № 214 и защита прав дольщиков, а в ДДУ вносятся положения, действующие в интересах строительной компании. Поэтому перед подписанием договора рекомендуется обратиться к юристу для детального изучения предмета соглашения. Некоторые пункты лицам без юридического образования тяжело интерпретировать. Если выяснится, что в условиях не соблюдены права дольщика, он вправе требовать от застройщика корректировки документа.

Иногда дольщикам предлагается заключить предварительный ДДУ. Как правило, за этим следует нежелание застройщика заключать основной договор из-за проблем с разрешительной документацией.

Предварительный ДДУ фактически не наделяет дольщика правами, а строительную компанию — обязанностями, а лишь закрепляет соглашение на заключение основного договора.

Важно знать, что требования застройщика о внесении первоначального взноса согласно предварительному ДДУ напрямую нарушают ФЗ № 214.

Расторжение договора

При расторжении ДДУ строительная компания обязана возместить внесенную сумму платежей. Дольщик вправе рассчитывать не только на возврат уплаченной суммы, но и требовать взыскание неустойки по ДДУ.

Дольщик имеет право прекратить правоотношения с застройщиком на основании указанных в статье 9 ФЗ № 214 пунктов:

• объект не соответствует заявленному качеству;
• не устранены недостатки в положенный срок;
• дата сдачи объекта просрочена на 60 дней и более;
• отсутствовало уведомление застройщика о прекращении соглашения о поручительстве.

Также ДДУ может быть расторгнут судебным решением в случаях:

• когда ясно, что строительство затянулось или остановилась, и здание не будет сдано в оговоренные сроки;


• в проект были внесены значительные изменения, например, существенное сокращение жилищной площади;


• проведена корректировка назначения имущества.