История российских управляющих компаний насчитывает уже более 20 лет, тем не менее даже 10 лет назад они все еще находились на этапе формирования.
История российских управляющих компаний насчитывает уже более 20 лет, тем не менее даже 10 лет назад они все еще находились на этапе формирования. Эксперты считают, что этот рынок просто не конкурентоспособен. В сфере управления коммерческой недвижимостью нет профсоюза, который мог бы защищать и продвигать интересы компаний. А законодательству в этой области еще предстоит совершенствоваться.
Разные уровни
Деятельность управляющих компаний заключается в первую очередь в том, чтобы приносить собственнику недвижимости наибольшую прибыль. Делается это путем увеличения инвестиционной привлекательности объекта. Также управляющая компания освобождает собственника от ведения дел, чтобы он мог заниматься своей основной деятельностью.
Все виды услуг, оказываемых управляющими компаниями, примерно делятся на 4 уровня. Первый, самый нижний – это различного рода клининговые услуги. Второй, который называется facility management, включает в себя оптимизацию расходов. Также на этом уровне происходит техническое обслуживание объекта и его эксплуатация. Следующий уровень (property management) – это непосредственная работа с объектом, управленческие функции. К ним относится поиск и отбор арендаторов, ведение текущих дел с ними. Самый высокий уровень под названием asset management – это долгосрочное управление объектом, разработка стратегии развития, управление финансами объекта. Этот уровень начинается одновременно с утверждением проекта строительства здания. Возвращаясь к российскому рынку, можно отметить, что наши управляющие компании занимаются в основном оказанием клининговых услуг, а также действуют на первых трех уровнях. Полным ведением дел объекта занимается крайне небольшое число управляющих компаний. При этом зачастую управление происходит не должным образом.
Хотя западные конкуренты тоже не всегда идеальны: гендиректор одной из крупнейших управляющих компаний, пожелавший остаться неизвестным, рассказал интересный факт. Западные компании, оказывающие услуги по полному управлению объектом, на самом деле часто занимаются только ведением дел с арендаторами, называя это asset management. Западные управленцы, кроме того, работают в прибыльном секторе офисов и торговых центров высшего класса. Управляющие компании Москвы и России в целом имеют дело с объектами рангом пониже. Доход от этих объектов, соответственно, также ниже. Но эксперты считают его рентабельным, называя цифру средней доходности в 15-20%.
Как начать
Запуск бизнеса в этой сфере – дело сложное, но при этом интересное. Конечно, будет нужен стартовый капитал. Он пойдет в фонд оплаты труда, аренду помещения, маркетинговые исследования, рекламную кампанию и выработку стратегии. Ключевыми сотрудниками, кроме генерального директора, станет коммерческий директор, специалист по маркетингу, юрист, руководитель технического отдела и бухгалтер. Важны и рядовые сотрудники, но им необязательно находиться в главном офисе, так как их работа будет происходить непосредственно на объекте. Фонд оплаты труда на первом этапе составит около 20 тысяч долларов ежемесячно, еще 25 тысяч выйдет арендная плата и 5 тысяч – рекламное продвижение.