Дополнительно:
18 Сентября 2016

Несколько советов по заключению арендного договора

  1. Начальный этап ведения переговоров при участии потенциального партнёра требует удостовериться в серьёзном отношении к делу с его стороны и благонадёжности организации. Проверке подлежит достоверность регистрационных и адресных данных, финансовое состояние на момент заключения договора, а также история и репутация компании.

  2. На следующем этапе необходимо убедиться, что отсутствуют ограничения по использованию предлагаемых помещений, например, под банк, ресторан. Не будет ли ограничений при потребности снять склад или организовать магазин на площади, расположенной в жилом доме.

  3. Представитель компании должен быть уполномочен всеми правами по заключению сделки. Необходимо проверить полномочия обеих сторон, заключающих договор, при этом проверке подлежат:
    • Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию, а также ряд учредительных документов.
    • Выписка (свежая) из ЕГРЮЛ ЕГР.рф с указанием данных действующего руководителя.
    • Копия приказа (заверенная) о назначении лица на должность с полномочиями действий без доверенности (как правило, это Гендиректор).
    • Протокол по избранию лица на руководящую должность.
    • Доверенность (в оригинале!), приложенная к договору, в случае, когда у представителя компании есть доверенность, на основании которой он принимает решения.
    • Протокол акционерного собрания, на котором акционеры наделили полномочиями по заключению сделки своего представителя.

  4. Вся документация относительно деловых договорённостей со стороны арендатора и арендодателя должна быть представлена ими только в оригинале.

  5. Объект аренды в договоре должен быть максимально описан. Включая точные данные его месторасположения (адрес), общий метраж, число комнат и площадь каждой из них. Также описанию подлежат данные по регистрации помещения с информацией, подтверждающей право собственности. Отсутствие этих данных даёт право считать договорённости сторон несогласованными, а сам договор – не считается в этом случае заключенным.

  6. В случае, когда НДС включена в стоимость арендной платы, данный факт также подлежит фиксации в договоре. В договоре может быть зафиксирована возможность включения в арендную плату компенсация для арендодателя за счёт дальнейшего обслуживания и оплаты коммунальных платежей помещения, переданного в аренду. При этом недопустимым является арендная плата, соответствующая размеру всех коммунальных платежей, иначе суд не признает подобный договор действительным.

  7. Услуги, которые арендодатель обязуется оказывать в отношении арендатора, должны быть прописаны в отдельном приложении к заключаемому договору. При этом в обязательном порядке указывается спектр оказываемых на период аренды услуг. Указывается перечень услуг, стоимость которых входит в арендную плату, а также услуги, которые будут оплачиваться отдельно – вне арендной оплаты.

  8. Распределение расходов, требуемых на содержание предмета аренды, требует особого внимания. В арендную оплату входят платежи только за использование участка земли, на котором расположен предмет аренды, с дополнительной оплатой прочей территории. Арендатор несёт ответственность за расходы на проведение текущего ремонта и расходы, требуемые по содержанию имущества.

К категории расходов, относящихся к арендованному имуществу, относятся: оплата коммунальных услуг, уборка территории и своевременный вывоз мусора. Кроме того также оплате подлежат: обеспечение арендуемого помещения телекоммуникациями и, в обязательном порядке, спецсредствами защиты – охранная и пожарная сигнализация. Главное, что необходимо чётко зафиксировать в договоре, это расходные статьи, а более конкретно – какая сторона и какие именно расходы обязуется оплачивать.