Налогообложение недвижимости организаций: не ранее 2009 года

Комитет Совета Федерации по бюджету провел заседание «круглого стола» на тему «Налогообложение недвижимости организаций», на котором обсуждался проект закона о введении налога на недвижимость организаций, и подводились итоги налогового эксперимента в Твери и Великом Новгороде.

Предложения по налогообложению недвижимости организаций, как перспектива совершенствования налоговой системы в России обсуждались на заседании «круглого стола» в Совете Федерации. Вопрос оказался крайне спорным и в ходе дискуссии высказывались самые разные точки зрения.

Открыл заседание «круглого стола» на тему «Налогообложение недвижимости организаций» председатель Комитета СФ по бюджету Евгений Бушмин. Он подчеркнул, что в Комитете СФ по бюджету этот вопрос обсуждался неоднократно, так как давно назрела необходимость дальнейшего развития налоговой системы. В частности по налогообложению недвижимости – как организаций, так и частных лиц.

Заместитель председателя Комитета СФ по бюджету Вячеслав Новиков напомнил «историю вопроса». Законопроект, дополняющий Налоговый кодекс РФ новой главой – «О налогообложении недвижимости организаций» был подготовлен Советом Федерации. В том числе, на основе проведенного эксперимента в городах Великом Новгороде и Твери. Законопроект устанавливает основные элементы налога: плательщики налога, объект налогообложения, налоговая база, ставка налога и т.д. Законопроект направлен на приближение оценки недвижимости к рыночной (кадастровой) стоимости объектов.

Нужно ли вводить закон на всей территории России или лучше провести еще эксперименты – в других регионах? Кто и как будет оценивать стоимость объектов недвижимости, будет ли браться за основу рыночная или балансовая стоимость? Эти вопросы стали центральными в ходе открывшейся дискуссии. И от них зависит дальнейший алгоритм действий законодателей, подчеркнул Вячеслав Новиков.

В ходе «круглого стола» отмечалось особое значение обсуждаемого налога для местных бюджетов. Заместитель председателя Комитета СФ по вопросам местного самоуправления Анатолий Салтыков убежден в том, что любой налог на недвижимость должен оставаться на местном уровне и введение таких налогов необходимо было «еще вчера». При децентрализации управленческих функций, когда все здания школ, садиков, больниц оказались в ведении местных властей, никто не подумал об источниках формирования муниципальных бюджетов, заметил сенатор А.Салтыков. «Налогоплательщики хотят видеть своими глазами, как на их благо, на благо их детей идут средства, которые они платят в качестве налогов», - отметил сенатор. Именно поэтому, считает А.Салтыков, налог на имущество организаций должен быть введен в действие с условием его 100-процентного зачисления в местный бюджет.

Позиция Министерства финансов РФ, прозвучавшая на «круглом столе», - законопроект сейчас несвоевременен, он требует серьезной доработки, связанной, в том числе, с незавершенным еще процессом создания земельного кадастра. Представитель Минфина РФ Надежда Гаврилова заметила, что для реализации этого закона требуется ряд мероприятий – от кадастровых до разработки методики взимания налога на местном уровне. Возможно, считает она, этот налог мог бы быть и региональным. «В целом Правительство и Минфин идею налогообложения недвижимости организаций поддерживают, но введен этот закон может быть не ранее 2009 года», - заявила Надежда Гаврилова.

К единому мнению участники «круглого стола» не пришли. Много практических вопросов, которые, однако, явились весьма сложными, задали представители юридических лиц – тех самых, кому предлагается этот налог платить. Совет Федерации продолжит работу над законопроектом о внесении изменений в Налоговый кодекс в части налогообложения объектов недвижимости организаций. По итогам заседания «круглого стола» приняты рекомендации. В их числе обращение к Правительству РФ о необходимости активизировать работу над законопроектом о государственном кадастровом учете и кадастровой оценке объектов недвижимости.

Прошлое и будущее налога на недвижимость

Дискуссия о налоге на недвижимость идет уже десять лет. В Великом Новгороде с 2000 года по 2005-й проходил эксперимент, в рамках которого с собственников недвижимости взимался данный налог. Результаты эксперимента обсуждались на круглом столе, который состоялся в этом городе уже в нынешнем году. В работе круглого стола приняли участие члены Совета Федерации, представители бизнеса и органов местного самоуправления города.

История данного эксперимента восходит к 1997 году. Именно тогда был принят Федеральный закон от 20.07.97 № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери» (далее — Закон № 110-ФЗ). Поскольку в Твери эксперимент так и не был проведен, говорить мы будем только об опыте новгородцев.

Законодательная база эксперимента

В Законе № 110-ФЗ сказано, что налогом на недвижимость планировалось заменить налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций и земельный налог. Соответственно плательщиками налога на недвижимость были признаны юридические и физические лица, обладающие вещными правами на государственную или муниципальную недвижимость, а также собственники недвижимости.

Чтобы избежать двойного налогообложения организаций, которые имеют недвижимость в Великом Новгороде, но зарегистрированы за его пределами, было введено правило: «городское» имущество таких организаций до конца эксперимента исключалось из налоговой базы по налогу на имущество.

Объектами налогообложения признавались земельные участки (в том числе лесного фонда), здания, сооружения и иное недвижимое имущество. А налоговая база рассчитывалась исходя из рыночной стоимости объектов налогообложения на 1 января того года, за который начислялись платежи. Однако на период проведения эксперимента сумму налога для жилых помещений (квартир и домов) было решено считать исходя из половины их рыночной стоимости.

По каждой категории объектов недвижимости (индивидуальное жилье и дачи, гаражи на одно-два машино-места, недвижимость, используемая для промышленного производства, и др.) Закон № 110-ФЗ устанавливал только предельные ставки налога. Определить конкретные ставки налога, а также составить налоговый реестр объектов недвижимости должны были органы местного самоуправления. Внедрение налога на недвижимость в Великом Новгороде началось с того, что был составлен реестр объектов недвижимости и определены оптимальные ставки налога.

Реестр объектов налогообложения

Создание реестра объектов недвижимости для целей налогообложения было возложено на комитет экономики и финансов администрации Великого Новгорода. По словам А.Н. Ивахненко, председателя этого комитета, к началу эксперимента в распоряжении составителей реестра имелась только устаревшая карта города. Поэтому им пришлось пешком обойти весь город и переписать всю недвижимость. Они выявили более 2000 объектов, которые были дополнительно внесены в базу. Кроме того, была проведена кодификация земельных участков и осуществлено их слияние со зданиями, строениями, сооружениями.

Сейчас реестр включает в себя информацию обо всех технических характеристиках объекта (площади, высоте, материале стен), а также сведения о правах и субъектах прав. Помимо этого реестр содержит оценку объектов. Пожалуй, нигде в России нет столь подробного сводного реестра недвижимости. По состоянию на 1 января 2006 года в реестре имелась информация более чем о 240 тыс. объектах недвижимости.

Определение ставки налога

Выбор оптимальных налоговых ставок стал следствием комплексного анализа. Прежде чем принять конкретное решение, новгородцы отработали методологию массовой оценки объектов недвижимости. «Мы приняли за основу метод сравнения продаж, — сообщила А.Н. Ивахненко. — Используя технические характеристики, содержащиеся в реестре, и применяя математические методы, мы выбрали модули, при помощи которых можно оценить промышленную, коммерческую и жилую недвижимость в многоквартирных домах, а также индивидуальные жилые дома и земельные участки под ними».

После того как все объекты в базе недвижимости были оценены, администрация города приступила к анализу последствий применения той или иной ставки налога. Ведь нужно было минимизировать потери от замены двух налогов (на имущество организаций и земельного) на единый.

Новгородцы избрали такую концепцию налогообложения недвижимости, при которой активная часть основных средств выводилась из-под налогообложения. Это было сделано в связи с тем, что положения о налоге разрабатывались в те годы, когда на промышленных предприятиях проводилась конверсия. Поэтому основная цель введения налога — дать возможность предприятиям переориентироваться и провести техническое перевооружение.

На первом этапе потери бюджета были запланированы. В будущем их планировалось компенсировать за счет развития рынка недвижимости, увеличения стоимости объектов налогообложения и подключения других категорий налогоплательщиков. Впоследствии, когда начал развиваться бизнес, эти потери покрывались еще и за счет роста поступлений от налога на прибыль.

Учитывая все обстоятельства, новгородцы установили ставку налога по промышленной недвижимости в размере 2% от оценочной стоимости объектов налогообложения, а по жилой — 0,5%.

Положение о налоге на недвижимость

Забегая вперед, скажем, что участники эксперимента, которые шесть лет платили налог в соответствии с Положением о налоге на недвижимость, назвали его «самым совершенным налоговым документом». Его текст занимает пять с половиной страниц, из которых полторы — форма декларации.

На первом этапе эксперимента плательщиками налога на недвижимость были признаны организации, в собственности которых одновременно находятся и здания (строения, сооружения, помещения), и земельные участки, на которых располагаются эти объекты. Под налогообложение подпадали также арендуемые земельные участки в водоохранных и санитарно-защитных зонах. Это было сделано для того, чтобы в экспериментальную группу могли попасть налогоплательщики, у которых в выкупаемый земельный участок были включены указанные территории.

На следующих этапах предполагалось, что в эксперименте будут также участвовать физические лица — собственники объектов нежилой недвижимости и земельных участков под ними, затем владельцы гаражей, а затем и собственники жилой недвижимости.

В документе были определены объекты налогообложения, ставки налога, порядок исчисления и уплаты налога, льготные категории объектов недвижимости и налогоплательщиков, а также порядок перевода юридических лиц на уплату налога на недвижимость.

Кроме решений новгородской думы, утверждающих Положение о налоге на недвижимость и методику оценки объектов налогообложения, был принят и ряд других документов. Это областной закон, который разрешал Великому Новгороду вводить налог на недвижимость на своей территории, Положение о реестре объектов налогообложения, Положение о комиссии по рассмотрению споров, связанных с налогообложением, Положение, регулирующее земельные отношения, и т. д.

Администрирование налога

Для налоговых органов система администрирования также упростилась: на каждого налогоплательщика велась всего одна карточка лицевого счета, деньги зачислялись также на один счет.

В самом начале эксперимента на уплату налога на недвижимость перешло всего 10 организаций. В 2005 году, к концу эксперимента, их число увеличилось до 44. «Организаторов эксперимента часто упрекали за небольшое число налогоплательщиков, — сказала А.Н. Ивахненко. — Однако, по моему мнению, их вполне достаточно, чтобы увидеть все проблемы, положительные и отрицательные стороны. Кроме того, надо учитывать отсутствие опыта по взиманию и администрированию нового налога. Поэтому будь число плательщиков налога значительно больше, могли бы возникнуть неразрешимые проблемы».

Программное обеспечение

Унифицированная автоматизированная система управления недвижимостью, созданная в Великом Новгороде, позволяет всем подразделениям городской администрации работать в едином управляющем интерфейсе. Эту систему применяют Бюро технической инвентаризации (БТИ), комитет по управлению земельными ресурсами, комитет экономики и финансов, комитет по информатизации городской администрации. Раньше ею могли пользоваться и налоговые органы, и обмен данными не представлял особой сложности. Проблемой это стало позже, когда у налоговиков появилось свое программное обеспечение.

Информацию в базу вносило каждое подразделение. Например, БТИ было ответственно за внесение в каталог технических характеристик зданий, а комитет по управлению земельными ресурсами — за информацию о земельных участках. Итоги подводились ежеквартально. Если недоставало каких-либо данных, соответствующее подразделение дорабатывало эту позицию. Пользуясь общей базой, каждый мог видеть картину состояния городской недвижимости в целом, но работать только со своей частью базы.

Эта система позволяет проводить учет всех объектов недвижимости, оценку рыночной стоимости, выписку уведомлений и статистику ошибок. Статистика до сих пор выводится ежемесячно. Из системы можно получить сводные таблицы по общему количеству объектов недвижимости, отдельно по категориям (промышленная, жилая недвижимость, гаражи и т. п.), а также по общей и частной стоимости объектов.

Участники об эксперименте

Основной целью проведения круглого стола именно в Великом Новгороде, то есть там, где проводился эксперимент, была встреча с его непосредственными участниками. Все руководители и главные бухгалтеры новгородских предприятий, которые присутствовали на совещании, высказались в пользу экспериментального налога. Причем оценки налогового режима не зависели от организационной формы предприятия.

Общее мнение сформулировал Э.В. Губанов, финансовый директор новгородского ОАО «Лактис» — одного из крупнейших в Северо-Западном округе предприятий по переработке молока: «Когда мы решали вопрос о переходе на налог на недвижимость, мы детально и скрупулезно проанализировали ситуацию. Специфика нашего предприятия такова — мы крупные переработчики сельхозпродукции. Поэтому долгое время мы имели льготы по налогу на имущество в части основных средств, используемых для переработки молочного сырья. Но, несмотря на это, решение участвовать в эксперименте было принято единогласно. Постановление городской думы о налоге на недвижимость абсолютно прозрачно. Оно позволяет без особых усилий прогнозировать собственные налоговые выплаты».

Как считает Э.В. Губанов, для предприятий, которые проводят реконструкцию основных фондов (в первую очередь производственного оборудования), платить налог на имущество организаций экономически невыгодно. А налог на недвижимость позволяет увеличивать объемы производства за счет того, что движимые основные средства полностью выводятся из-под налогообложения. Он привел в пример свою организацию: «За пять лет эксперимента мы увеличили объем производства в пять раз. А на ближайшие три года мы поставили себе новую задачу — удвоить объем производства. И здесь, конечно, важную роль сыграл налог на недвижимость».

А.Н. Ивахненко в своем выступлении также отметила позитивное влияние налога на экономику Великого Новгорода: «Введение налога на недвижимость можно рассматривать как элемент реформы городской экономики. Например, упрощена система налогового администрирования и обеспечена стабильность налоговых поступлений. В отличие от налога на прибыль налог на недвижимость никуда не скроешь. Есть объект недвижимости, плати с него».

Кроме того, представитель администрации отметила, что создание прогнозируемых условий хозяйствования для налогоплательщиков, обеспечение предсказуемости условий для привлечения инвесторов, стимулирование развития инфраструктуры, эффективное использование земель и активизация рынка недвижимости Великого Новгорода — все это создает условия для повышения интереса к вложениям в недвижимость. А результатом этого является повышение спроса на недвижимость. Далее идет рост рыночной стоимости и увеличение поступлений в городской бюджет.

Выводы и предложения

В конце совещания были приняты официальные рекомендации участников круглого стола. В частности, законодателям надо продолжить работу над проектом новой главы Налогового кодекса «Налог на недвижимость», предусмотреть переходные положения для проведения подготовительных работ, разработать программу и организовать обучение муниципальных служащих и т. д.

Но, на наш взгляд, гораздо интереснее мнения и предложения людей, которые фактически проводили этот эксперимент. А.Н. Ивахненко коротко сформулировала основные выводы и предложения.

Во-первых, новгородская модель налогообложения недвижимости работоспособна. Ее можно использовать как учебную базу по технологиям массового учета и оценки, для формирования баз данных и управления недвижимостью, а также для подготовки муниципальных и государственных служащих в работе с налогом и налогоплательщиками.

Во-вторых, вводить налог следует поэтапно. Необходим особый федеральный закон, позволяющий регионам проводить эту работу в нужном им темпе.

И в-третьих, надо решить проблемы взаимодействия органов кадастрового и технического учета недвижимости. Без этого эффективной работы не будет.