Реформа ЖКХ? Конечно за счет народа


Реформа ЖКХ? Конечно за счет народа
27 Июля 2007
Комитет по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Госдумы провел парламентские слушания на тему «О правоприменительной практике и совершенствовании законодательства в области реформирования ЖКХ».

В слушаниях участвовали депутаты Государственной Думы, члены Совета Федерации, представители профильных министерств и ведомств, органов государственной власти субъектов федерации, местного самоуправления, руководители производственных и научных организаций, отраслевых ассоциаций жилищно-коммунального комплекса.

Провозглашенные цели реформирования и модернизации ЖКХ — повышение качества жилищно-коммунальных услуг, обеспечение социальных гарантий малообеспеченным гражданам, увеличение объемов жилищного строительств. Для их достижения, по мнению участников слушаний, необходимо в первоочередном порядке решить такие задачи, как финансовое оздоровление организаций ЖКХ; внедрение рыночных отношений и привлечение частного бизнеса на основе концессий; проведение технологической модернизации ЖКХ и постепенное приведение жилых домов в нормативное состояние с собственниками жилых помещений.

Одной из важнейших проблем, обсуждавшихся в ходе слушаний, была тема потерь при производстве, транспортировке и потреблении энергоресурсов и воды. Так потери по энергии составляют порядка 50 – 60 процентов, по воде – до 40. Сегодня потребитель в основном оплачивает потери, а не получаемые ресурсы. Все участники были единодушны, что решение должно быть комплексным. И в его решении должны быть заинтересованы все участники цепочки, от потребителя до поставщика. Без массового внедрения приборов учета стимулирование энерго - и водосбережения невозможно. Т.е. речь идет о глобальной модернизации отрасли и капитальном ремонте жилищного фонда.

Участники слушаний вновь отмечали необходимость признать ошибочным ориентирование на ТСЖ в качестве управляющих многоквартирными домами. Следует законодательно ограничить применение способа управления многоквартирными домами – непосредственное управление, обрекающее каждого жителя на заведомо проигрышную повседневную борьбу с монополиями. Управлять столь сложными инфраструктурными объектами, как многоквартирные дома, должны профессионалы. В конечном итоге речь идет о формировании института саморегулируемых организаций в этой сфере.

В ходе обсуждения участниками слушаний предлагались конкретные изменения в жилищное законодательство: в Жилищный кодекс, в закон о некоммерческих организациях, о ТСЖ, в Градостроительный кодекс, а также в закон об энергосбережении, в Гражданский кодекс, в трудовое законодательство и т.д. По итогам обсуждения будут приняты конкретные рекомендации по принятию первоочередных мер Правительству РФ, парламенту и органам власти субъектов Федерации и местного самоуправления.

Редакция предлагает рассмотреть некоторые проблемы реформирования ЖКХ, с которыми придется столкнуться практически каждому владельцу жилья.


Что такое непосредственное управление

Управление многоквартирным домом в этом случае не поручается никому. Каждый собственник сам напрямую заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями (газ, свет, вода, вывоз мусора). Собственники могут избрать уполномоченного с правом заключить эти договоры и контролировать их соблюдение. Однако работать он может лишь на бесплатной основе. Если уполномоченному выплачивается вознаграждение — это уже управляющая организация.

Вопросы, касающиеся ремонта и содержания общего имущества, решаются сообща. Траты на отопление или освещение подъезда, к примеру, делятся на всех.

Это вариант, который больше подходит для малоквартирных домов, если между жильцами есть взаимопонимание.

Теперь рассмотрим плюсы и минусы непосредственного управления

Плюсы:
Нет управляющих — нет платы за управление.
Собственники не отвечают за обязательства других.
Должник несет ответственность в одиночку.
Есть возможность отплачивать некоторые работы лишь по мере необходимости. Например, сложиться на побелку стен в подъезде, а уборку проводить по очереди бесплатно.

Минусы:
Некому представлять интересы всех собственников. Каждый вынужден сам выяснять отношения с поставщиками коммунальных услуг.
Бывает трудно договориться о расходах на общее имущество. Например, протекающая кровля жильцам верхних этажей мешает жить, а жильцам нижних — нет.

Что такое ТСЖ

Собственники помещений в доме выбирают из своего числа правление и через него распоряжаются своими деньгами и управляют домами. ТСЖ заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями по тарифам, установленным органами власти. ТСЖ может поручить по договору другой организации и лишь контролировать выполнение обязательств. К примеру, присмотреть, чисто ли метет дворник и моет уборщица. В другом варианте ТСЖ набирает собственных дворников, уборщиц и слесарей и заключает с ними трудовые договоры. Считается, что это наиболее демократичный способ управления многоквартирным домом. Все вопросы решаются сообща: сколько тратить на ремонт подъезда, как распорядиться земельным участком, сколько вкладывать на капремонт и т.д.

Правление отчитывается перед членами ТСЖ не реже одного раза в год.

Плюсы:
Собственник вступает в договорные отношения только с одним юридическим лицом — ТСЖ. Правление отвечает за все услуги.
Есть возможность накопить средства на капремонт или на случай крупной аварии.
Средства расходуются экономнее: сами собственники руководят ТСЖ и считают свои деньги.
С жалобой далеко ходить не надо: председатель и члены правления — собственники жилья в вашем доме.

Минусы:
Членам ТСЖ придется платить взносы.
Актив ТСЖ, как правило, выступает за дополнительные траты на благоустройство: на охрану, цветы, видеонаблюдение и т. п.
Возможны злоупотребления со стороны правления ТСЖ. Они могут быть намеренными, когда к управлению стремятся мошенники, или когда к созданию ТСЖ приступают неподготовленные энтузиасты.
Не случайно участники слушаний по проблеме реформирования ЖКХ признали ошибочным ориентироваться на ТСЖ в качестве управляющих многоквартирными домами.

Что такое управляющая компания

Это привычная для нас, критикуемая и проклинаемая (часто по делу) жилищно-коммунальная служба — то, что мы называем ЖЭУ. Собственники привлекают по договору частную управляющую компанию. Она отвечает перед жильцами за весь перечень жилищно-коммунальных услуг. Перечень этот может быть минимальным, который определен законодательством, или более широким — по договоренности между жильцами и компанией. Управляющая компания, в свою очередь, заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями по тарифам, установленным органами власти. Текущий ремонт и содержание общего имущества (подвалы, крыши, подъезды) компания выполняет по расценкам, которые принимает общее собрание собственников.

По идее, если собственники не выберут способ управления своим домом, муниципалитет выставит его на открытый конкурс между управляющими организациями. На деле же выходит, что жильцам предоставляется право выбрать из одной управляющей компании, преобразованной из ЖЭКа.

Плюсы:
По итогам работы можно проверить, что сделано управляющей компанией.
Есть возможность привлечения средств для модернизации конкретного дома (замена лифтов, установка счетчиков и т.п.)
Жильцы имеют дело с единым центром, который отвечает за весь спектр услуг.

Минусы:
Придется платить непосредственно за управление. А это может быть 50 процентов от всех коммунальных услуг.
Накопить средства на капремонт управляющая компания не сможет. Замучает текучка. Поэтому могут возникнуть дополнительные платежи за работу, которые не оплачиваются по строке «текущий ремонт». Допустим, ремонт крыши.
Компания может обанкротиться. Ее ответственность — в пределах уставного фонда.
Затруднен контроль. Например, управляющая компания сама определяет подрядные организации, выполняющие ремонт. Регулярные отчеты управляющей компании дадут вам возможность узнать лишь о заключенных договорах.

Наша справка:

Рынок управляющих компаний, к примеру, в Екатеринбурге настолько скуден, что ни о какой конкуренции речи быть не может. В городе 27 миллионов квадратных метров жилья и всего 26 управляющих компаний. Нужно в десять раз больше. Естественно, большинство компаний предпочитают иметь дело с новыми домами, коммуникации в которых не изношены до 90 процентов, как в большей части жилого фонда. А там, где нет конкуренции, нет качества услуг. Тем более что надзорные органы особого страха на руководителей управляющих компаний не нагонят: оштрафуют его, он заплатит штраф из собранных коммунальных платежей. Результат для жильцов нулевой.

Крупные коммунальные компании, преобразованные из бывших ЖЭКов, нацелены не на предоставление качественных услуг, а на латание дыр, удовлетворение текущих нужд жильцов.

Покрасит компания стены в подъезде в нежно-розовый цвет на 50 тысяч рублей, помоет окна и бабушки будут рыдать от счастья. Но воду из-под крана пить по-прежнему нельзя, причем в горячей воде лучше бы и посуду не мыть, а зимой в квартирах температура не поднимается выше плюс 15 градусов. А как с этим бороться?

Не сделаем открытия, если скажем, что за годы демократических преобразований бюрократ окреп до такой степени, что разжалобить его письмами и обращениями трудящихся невозможно. Поэтому человек идет не в ЖЭК, а сразу в прокуратуру. Прокурор на основании заявления пишет требование: провести проверку в срок такой-то, об исполнении доложить. Так и живем.

Как в любой экономической реформе, связанной с изменением отношения к собственности, главным ее инвестором, спасителем страны, был и остается народ, несмотря ни на какие умствования. Экономическое состояние страны улучшится только с помощью ее граждан. Никто не верит, что инвестиции для проведения реформы ЖКХ внесет государство, нелепо надеяться на помощь других инвестиционных институтов, которые дают деньги в рост. Инвестировать жилищное хозяйство может только население, которому дадут заработать деньги.