Правовая ответственность за качество услуг ЖКХ

2 Декабря 2006
Юрий Мережников: Не сделаю открытия, если скажу, что за годы демократических преобразований бюрократ окреп до такой степени, что разжалобить его письмами и обращениями трудящихся невозможно. Поэтому человек идет не в ЖЭК, а сразу в прокуратуру, либо напрямую обращается к нам. Прокурор на основании заявления пишет требование: провести проверку в срок такой-то, об исполнении доложить.

В 2006 году сотрудниками Государственной жилищной инспекции Свердловской области было обследовано 6547,4 тыс. кв. метров жилой площади, в том числе, по Екатеринбургу 1947, 5 тыс. кв. м. В результате было выявлено почти 13,5 тыс. нарушений. По состоянию на 1 ноября было рассмотрено более 500 дел об административных правонарушениях, сумма назначенных штрафов составила 5084,7 тыс. рублей.

Государственная жилищная инспекция РФ состоится из Главной инспекции и инспекций в регионах. В Свердловской области Государственная жилищная инспекция была образована в 1997 году. В состав ГЖИ Свердловской области входит 29 человек, отделения находятся во всех управленческих округах Свердловской области.

Основная функция ГЖИ - контроль над соблюдением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг, отвечающих требованиям федерального стандарта качества. Жилфонд, который контролирует ГЖИ, не зависит от формы собственности: это и частные дома, и государственный, и муниципальный жилищный фонд.

С 1 января 2007 года Государственная жилищная инспекция будет выделена из министерства строительства и ЖКХ области как орган исполнительной власти. Штат сотрудников планируется увеличить до 65 человек.

Жилищный фонд Свердловской области составляет 92 млн. кв. метров. За 10 месяцев 2006 года было обследовано 6,5 млн. кв. метров жилищного фонда. По итогам проверок было выявлено 13304 нарушения. Все нарушения до полного устранения находятся на контроле ГЖИ. Рассмотрено 545 дел об административных правонарушениях. Сумма назначенных штрафов за 10 месяцев этого года составила 5,1 млн. рублей. Количество рассмотренных обращений - 1625.

По итогам работы ГЖИ, Свердловская область по нескольким показателям оказалась на первом месте среди регионов, в том числе, по количеству выявленных нарушений, по сумме наложенных штрафов. По количеству выданных актов, предписаний, протоколов, постановлений Свердловская область находится на третьем месте по России.

Государственная жилищная инспекция контролирует соблюдение таких статей Жилищного кодекса РФ, как: переустройство и перепланировка жилого помещения, содержание жилого помещения; содержание жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг и другие.

Юрий Яковлевич, какие меры контроля принимаются жилищной инспекцией в отношении управляющих компаний, предоставляющих коммунальные услуги?
— Наш основной документ акт обследования. При выявлении нарушений, выдается предписание, где устанавливаются сроки устранения, если нарушение серьезное — составляется протокол об административных правонарушениях, который в течение 15 дней должен быть рассмотрен и по нему выносится решение. Статистика такова: из рассмотренных 488 дел в арбитражных судах в 121 заседании, каждое третье постановление, с учетом статьи 7.21 по гражданам о незаконной перепланировке и переустройстве жилья, обжалуется в судах. Наработана хорошая судебная практика, основные вопросы, которые рассматриваются в судах, это проблема ответственности управляющих компаний за состояние жилищного фонда. Идет ссылка на то, что они не заказчики и не собственники. Собственники жилфонда муниципалитеты, там существуют служба заказчика, в их составе в соответствии с договорами есть обслуживающие эксплуатационные организации. Сверху собственник — муниципалитет, внизу обслуживающие организации, а управляющие компании ни при чем, они зависли в безответственном пространстве. Но это кажется только им. На самом деле законодательная база позволяет нам работать с ними. Арбитражные суды это подтверждают. Мы прошли все этапы неоднократно, выиграв во всех инстанциях.

Если говорить об административной ответственности, за нами в соответствии с Жилищным кодексом, возложены три статьи: 7.21 «содержание жилого помещения и незаконное переустройство, перепланировка», статья 7.22 «содержание жилищного фонда» и соответствующие санкции и статья 7.23 «предоставление коммунальных услуг». Есть еще статья 19 с примечаниями. Это непредставление информации, невыполнение законного предписания контрольного органа, статья 19.5, неподчинение должностному лицу контролирующего органа. Это то, что касается административной ответственности.

Контролирует ли государственная жилищная инспекция процесс образования управляющих компаний?
— Постановление правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 года «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Этим же постановлением внесены изменения положения о государственной жилищной инспекции № 286. В одном из пунктов записано: «ГЖИ осуществляет контроль над проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов муниципального жилищного фонда». Здесь расписано, что до 1 июля 2007 года провести в соответствии с правилами, утвержденными настоящим постановлением открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами. До 1 июля 2007 года по каждому дому жители и муниципальные органы должны определиться с управляющей компанией. Мы участвуем в этом процессе на основании постановления, осуществляем контроль над проведением конкурса на обслуживание и капитальный ремонт муниципального жилищного фонда.

А не может товарищество собственников жилья самостоятельно договариваться с поставщиками услуг, минуя посредников в лице управляющей компании?
— В соответствии с Жилищным кодексом РФ в разделе 8 «Управление многоквартирными домами» записано: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. 1 — непосредственное управление собственниками помещений, 2 — управление товариществом (ТСЖ) и 3 — управление управляющей организацией. Здесь все четко написано. Двойного стандарта быть не должно. Либо ТСЖ, либо управляющая компания. ТСЖ заключает договор с подрядной организацией, управляющая компания, когда не жильцами не выбран способ управления, не создано ТСЖ, не принято непосредственное управление. В таком случае вашему дому будет назначена управляющая компания. Жильцы многоквартирного дома должны определиться, какой способ управления им больше всего подходит. Это либо ТСЖ, которое решает, что делать с домом, либо решили не создавать ТСЖ и не хотят непосредственно управлять домом, потому что нет у них инициативных, способных и профессиональных людей. В таком случае жильцы живут, как жили раньше, с помощью управляющей компании, проще говоря, ЖЭУ. Но оно будет называться по-другому, с частной формой собственности и будет выбрана муниципалитетом на открытом конкурсе в соответствии с постановлением правительства № 75.

До 1 января 2007 года никто не вправе назначить управляющую компанию. Жильцы до этого времени сами ее выбирают. Если до этого времени право выбора способа управления многоквартирным домом не будет реализовано, тогда с 1 января до 1 июля муниципалитет на конкурсной основе назначит управляющую компанию. До этого времени жильцам дано право искать способ управления. Вначале эту процедуру намечалась провести до 1 марта 2006 года. Этого не получилось из-за поспешности свалить жилищную реформу на плечи народа. Правительство продлило срок до 1 января 2007. А до 1 июля муниципальной власти нужно будет определиться с домами, где не выбран способ управления.

В Жилищном кодексе четко прописано: «Один дом может управляться одной компанией». Поэтому товарищество собственников жилья это уже способ управления домом. В статье 135 Жилищного кодекса записано для чего создается ТСЖ. Оно создается только с одной целью — управление и эксплуатация жилого дома. Для других целей товарищество не нужно. Раз они взялись за гуж, их аргументы о том, что они недюжи, никто во внимание принимать не будет. Какая еще может быть управляющая компания? Они могут пытаться сделать что угодно для облегчения участи жильцов, но их действия чаще всего будут незаконными. Я говорю это четко, ответственно и профессионально. Особо непонятливых прошу обращаться к Жилищному кодексу.

Каков типичный набор претензий населения по качеству услуг ЖКХ?
— Основные претензии обозначены в основных видах услуг: тепло, горячая и холодная вода, водоотведение, электро—газоснабжение. На первое место выходит теплоснабжение. Затем слабый напор на верхние этажи холодной воды. Горячая вода — либо слабый напор, либо низкая температура. Иногда из крана с горячей водой идет холодная и наоборот. Вызывает нарекания сама эксплуатация жилого дома. Протекает кровля, и заполняются водой подвалы, состояние подъездов и неисправность стояков. Вновь создаваемые управляющие компании стараются от всех этих недостатков откреститься, мол, это было запущено до нас, мы начинаем жизнь с чистого листа. Но на то и щука, чтобы карась не дремал. Мы наставляем их на путь истинный методом плановых и неплановых проверок, методом судебных разбирательств. Стараемся придать нашим взаимоотношениям цивилизованный характер.

В соответствии с законом «О государственном контроле юридических лиц» № 134, прописана технология контрольных проверок всеми контролирующими органами. По закону, ГЖИ не имеет права контролировать одну организацию чаще, чем один раз в два года, вновь образованные организации могут быть проверены не ранее, чем через три года после ее регистрации. Это касается плановых проверок. Но они могут за это время наломать много дров. В соответствии с этим же законом, существуют также внеплановые проверки, которые проводятся по жалобам, заявлениям, обращениям населения. В последнее время 50% проверок проводится по жалобам населения, 40% - по требованию прокуратур, с которыми мы очень тесно работаем.

У квартиросъемщика потекла крыша, он обращается в нашу организацию, приходит проверяющий, расследует ситуацию, находит виновных, делается вывод со всеми вытекающими последствиями для нарушителя.

Статистика такова: мы работаем на 50 процентов по жалобам граждан, 40 процентов по требованиям прокуратур, с которыми тесно сотрудничаем. У прокуроров форма реагирования одна — требование, согласно 22 статьи Закона о прокуратуре РФ. Должностное лицо или орган, получивший это требование, обязан немедленно приступить к его исполнению. Народ видит, что решить проблему можно только с помощью прокурора. Вот путь, по которому предлагается пройти гражданину, у которого протекла крыша: ЖЭК — служба заказчика — районная администрация — заместитель по ЖКХ — глава районной администрации — УЖКХ города Екатеринбурга, если говорит об областном центре, — заместитель главы города по ЖКХ — глава города. Такая длинная цепь, если не решается вопрос в первой инстанции. А он чаще всего не решается.

Не сделаю открытия, если скажу, что за годы демократических преобразований бюрократ окреп до такой степени, что разжалобить его письмами и обращениями трудящихся невозможно. Поэтому человек идет не в ЖЭК, а сразу в прокуратуру, либо напрямую обращается к нам. Прокурор на основании заявления пишет требование: провести проверку в срок такой-то, об исполнении доложить. 10 процентов нашей деятельности занимают плановые проверки. Мы имеем в этом году в Свердловской области 13 тысяч нарушений жилищного законодательства.

Конкретный случай: улица Мусоргского, 6. Дом стоит с трещиной уже много лет. Собственник бывший Вторчермет, ныне Втормет. Втормет создал дочернее предприятие ООО ЖКХ. Этой «дочке» не передали ни материальных средств, ни техники, ни людей. Номинально созданная контора. В соответствии с договором сбросил всю ответственность за дом на нее. А при сооружении дома были нарушены строительные нормы, «поплыл» грунт, дом дал трещину. Сейчас, после многочисленных обращений во все инстанции, идут суды, по судебным решениям город вынужден отселять жильцов из аварийного дома. Хотя дом не передан в муниципальную собственность, но решением областного суда на основании 235 постановления правительства РФ он признан муниципальной собственностью. Это яркий пример состояния жилищного фонда, до которого кроме прокуратуры ни у кого не доходили руки. Пока мы здесь сидим, возможно, он завалился. Не дай Бог, конечно.

Наибольшее количество жалоб и обращений, если говорить о Екатеринбурге, мы имеем от жителей Орджоникидзевского, Чкаловского, Октябрьского районов. В Октябрьском есть такая организация ЕМУП «Темп», восточная часть областного центра (поселок Компрессорный, ОПХ Исток, птицефабрика, аэропорт Кольцово). Оттуда идет много жалоб. Мы уже устали наказывать эту организацию. Штрафы большие. Юридическая организация проходит по статье 7.22. За ненадлежащее содержание жилфонда штрафуем на сумму от 40 до 50 тысяч. Это накладно, если часто. Наказываем и ТСЖ неоднократно, хотя они не могут понять за что. Председатель обращается со своими проблемами, в надежде получить от нас непонятную помощь. Когда приходим в законодательном порядке, проверяем жилищный фонд, и мы вынуждены налагать штраф на эту организацию, либо на председателя ТСЖ как должностное лицо. Таких примеров масса. Они тоже проигрывают нам в судах. К сожалению, судебные тяжбы затягивают сроки административного наказания. Если я наложил штраф и мое постановление обжаловано, то оплата не производится, откладывается решение вопроса. Инстанции три: первая, аппеляционная, кассационная, поэтому решения растягиваются на месяцы. Каждая инстанция занимает два месяца.

Как решается проблема капитального ремонта? Ветхий жилищный фонд это бич любого города?
— Капитальный ремонт это особая статья. Решение о капремонте принимает собственник жилищного муниципального фонда. Это орган местного самоуправления. Технология такова: в районе собирают сведения по ветхому жилью, направляют их в УЖКХ города Санжанову, он формирует списки очередности, и эти списки поступают к заместителю главы города по ЖКХ Крынину. Каждый район, а это естественно, закладывает сумму как можно больше, а городская дума выделяет средств как можно меньше. Затем идет массовое исключение домов из статьи капитального ремонта. Вот что такое капремонт. Наша служба воздействовать на этот процесс не в состоянии. Как мы можем приказать поставить дом на капитальный ремонт. Такого права законодательно за нами не записано. Участвовать в проведении конкурса на право проведения капитального ремонта подрядчиком, мы должны, но это после принятия решения о капремонте.

Говорить о том, что с приходом на рынок жилья управляющих компаний, ситуация здесь изменилась к лучшему, пока не приходится. Срок слишком мал. Частная организация заинтересована в достижении прибыли, но чтобы получить прибыль, надо хорошо работать. Компании стремятся к этому, но дело новое, люди новые, не имеющие никакого отношения к системе ЖКХ. Работа только внешне кажется простой — что там, подвал, потолок, крыша, краны. Но теплотехника, это не подвыпивший сантехник дядя Вася с газовым ключом, а сложная наука. Частника давно надо было запустить в эту отрасль, но система по части приватизации оказалась на последнем месте.

Ваши примеры взяты в основном из практики Екатеринбурга. А какова ситуация в городах области?
— Екатеринбург в финансовом отношении богатый город, в котором больше возможностей для решения проблем, организационно структуры мощные, специалисты продвинутые. Здесь подходы более профессиональные. Если взять Нижний Тагил, Каменск-Уральский, Первоуральск, Ревду — в этих городах тоже работают высокие профессионалы. Многие проблемы возникают от недостатка средств. Но в областной бюджет 2007 года заложили приличные суммы на решение проблем ЖКХ, его возрождения, погашение задолженности. Давно идет речь о том, чтобы начать жизнь с чистого листа. Списать все долги или хотя бы пени и штрафы. А потом спрашивать по всей строгости, на полную катушку.

Как часто выявляются случаи незаконной перепланировки жилых помещений?
— Случаи перепланировки накатывают как снежный ком. В прошлом году это были единичные случаи. С выходом Жилищного кодекса рассмотрение вопросов незаконного переустройства, перепланировки увеличились в пять раз. Статья в Жилищном кодексе 7. 21 ч. 2. Мы не успеваем писать постановления о привлечении граждан за эти факты. Буквально шквал событий. Компания приобрела массовый характер. Опасные соседи могут появиться везде. Мы реагируем на жалобы, когда сосед начинает сто-то ломать и вывозить машинами строительный мусор. Идут и те, кто хочет перепланировать квартиру, потому что изменения надо вносить в техпаспорт для продажи квартиры.

Любая перепланировка, которая затрагивает несущие конструкции, к тому же не согласованная с инстанциями, может принести беду. Есть чудаки, которые разбивают все стены. Заходим в квартиру и видим какое-то футбольное поле. Снесены все перегородки, впечатление такое, что он создает выставочный зал. Да что там зал, бассейны делают. На пятом этаже, на месте комнаты, энтузиаст начал устройство бассейна без гидроизоляции. Это было в прошлом году в Екатеринбурге. Делают чудеса в новых и старых домах, и даже в домах с деревянными перекрытиями. Мир становится полным чудес, особенно когда в его переустройстве занят русский человек.

по итогам пресс-конференции на тему: «Контроль качества услуг ЖКХ. Ответственность управляющих компаний», которая проходила в региональном информационном центре «ТАСС-Урал