Олег Санжанов, начальник управления жилищного и коммунального хозяйства администрации Екатеринбурга: ЖКХ — реформы без перерыва

9 Декабря 2006
Управление жилищного и коммунального хозяйства администрации города Екатеринбурга образовано в 1995 году (после ликвидации ПЖРУ) с целью организации единой политики в области эксплуатации жилищного фонда и обеспечения его устойчивой работы. Основное направление деятельности — реализация единой политики в области управления и технической эксплуатации жилищного фонда. За эти годы разработана и внедрена в практику современная схема управления муниципальным жилищным фондом и начата работа по созданию альтернативных управляющих жилищных компаний, выполняющих функции служб заказчика. Значительной корректировке направление реформы подверглось с выходом Жилищного кодекса. В первую очередь более четко сформулирован объект управления — многоквартирный дом. Применительно к индивидуализированному объекту — способы управления. Нельзя сказать, что раньше этого не было. Существовал закон о товариществах собственников жилья, в котором похожие формы предусматривались. Другое дело, что там не отрицалась возможность управлять большими территориями, микрорайонами, домами, объединенными в некий единый объект. Действующее законодательство позволяло администрации города поручать управление жилыми домами, принятыми в муниципальную собственность, частично приватизированными квартирами, управляющим организациям, в основном муниципальным. По Жилищному кодексу пальму первенства по выбору способа управления и управляющей организации, передано собственникам квартир. Город, в случае, если такое решение на собрании собственников не будет принято, выступает организатором открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном правительством РФ. Таков фундамент.

Эта жесткая двухходовка: определение срока проведения собраний и автоматическое включение конкурсного механизма. Не подбор управляющего со стороны органов самоуправления. Это открытый конкурс в порядке, установленном федеральной властью при участии собственников квартир. Следующий организационный ход — обязанность органов самоуправления и собственников, несмотря на проведение конкурса, в течение года после проведения конкурса собрать собрание и принять решение по изменению форм управления и управляющую организацию. Государство настойчиво и целенаправленно приглашает собственников жилья к участию в осмысленном управлении своими домами. Для начала выбором способа управления.

Следующий важный момент реформирования, который вызывает наибольшую критику и нарекания это ценообразование. Новая вводная в Жилищном кодексе в том, что помимо тарифов на коммунальные расходы: водоснабжение, отопление, газ, вода, электроэнергия, цены, на которые устанавливаются по-прежнему государственными органами местного самоуправления, цены на работы по ремонту и содержанию жилья, вправе устанавливать собственники. Это действительно нововведение и попытка растворить экономический тромб, который сдерживает индивидуально осмысленное каждым жильцом ценообразование.

Что нужно сделать в этом конкретном доме и сколько это стоит. Это предполагает диалог управляющей организацией и собственника жилья как по текущим затратам, так и по капитальным вложениям. Это позитивные предположения, ожидания, сама схема ценообразования. Для того чтобы схема проросла в жизнь, необходима колоссальная разъяснительная работа с собственниками, но на первое место следует поставить нормальное экономическое развитие муниципальных образований. Доход граждан зависит от экономического развития города или района. Если зарплата позволяет, можно предусмотреть затраты на обустройство своего жилища.

Это главные элементы, которые определяют направление деятельности администрации города и управление ЖКХ на 2006 и последующие два года.

Конкуренция на рынке услуг ЖКХ не возникает не из ничего, а конкурентная среда складывается из целого ряда факторов. На первое место следует поставить экономические условия страны для возникновения конкуренции. Капитал идет туда, где для него созданы условия: нормальные нормы прибыли, зарплаты у менеджера, высокая отдача вложенных денег. Законодательная база — инструмент, единственный рычаг, который имеет государство. Часто действия законодателей ничего общего с экономикой не имеют. Политика в чистом виде. Фактор свободного ценообразования — одно из необходимых условий привлечения инвестиций в рынок. Там, где существует государственное регулирование, там нужны государственные инвестиции. Частный капитал по таким принципам не работает.

Второе условие — осознанное участие субъектов рынка в процессе оказания услуг, выполнении работ или продаже товаров. Мы ведь отвыкли спрашивать в магазине — почему эта колбаса столько стоит? Мы доверяем рыночным механизмам ценообразования. Наше сознание привыкло к тому, что можем взять другой продукт в соответствии с ценой и качеством. В вопросах жилищного хозяйства граждане должны четко осознавать, какого качества и количество услуг они могут приобрести за те средства, которые они платят. Сегодня мы видим картину, когда подавляющая часть собственников, которые не зависят от государства в своих квартирах и самостоятельно несут бремя по их содержанию, по прежнему считает, что те «бешеные» деньги, которые с них берут, должны предоставить услуги как в развитых странах капитала. Это ничего общего с жизнью не имеет, потому что индексно-затратный от достигнутого принцип формирования тарифов с ограничивающим ростом не позволит довести услуги до необходимого уровня. Более того, он текущее содержание не обеспечивает, улучшение, ликвидацию многомиллиардного недоремонта в жилищном фонде вообще не предусматривает. Если нет государственных инвестиций в капитальные вложения, а текущие цены обеспечивают только тот уровень услуг от достигнутого, который уже есть, осмысленного диалога между управляющими организациями и собственниками жилья пока не получается. Его предстоит налаживать.

Следующий фактор — наличие профессиональных, сознательных субъектов рынка со стороны организаций, оказывающих услуги. Мы имеем менеджеров, вышедших из старой системы, но желающих работать в рынке, представителей других профессий, может быть недостаточно квалифицированных, так как уровень зарплаты не позволяет принимать высококлассных специалистов. Но есть сложившаяся система, с помощью которой мы решаем проблемы ЖКХ. Мы имеем страшный износ производственных фондов, отсутствие инвестиций, что характеризует жилищные организации как структуру малоэффективную. Новых профессиональных, оснащенных техникой, имеющих кадры и подготовленных менеджеров мы не имеем. Есть некие желающие группы поработать в этом большом по объему финансовом потоке. По объему он большой, но по рентабельности крайне низкий. Если туда настойчиво рвутся непрофессиональные структуры, вряд ли они горят желанием улучшить качество услуг.

Эти все три элемента находятся в зачаточном состоянии.

Если взять факты: средняя зарплата по отрасли пять тысяч рублей. По тарифным соглашениям в 2006 году должна быть в два раза выше.

Недоремонт жилищного фонда в Екатеринбурге оценивается от 20 до 30 миллиардов рублей. Это недовложение капитальных средств в нормативные сроки для ликвидации износа жилья.

В ЖКХ будет идти реорганизация организационно-правовых форм. Включение, по сути, в сложившихся уже трудовых коллективах более гибких форм заработной платы, количество работающих под жестким контролем собственников жилья.

А пока мы должны благодарить опытных работников отрасли за то, что они мужественно держатся в нашей ведомстве, не ушли управлять торговыми домами, в новые здания, где собственник за содержание дома платит в десятки раз выше, нежели наши жилые дома. Наибольшая опасность для отрасли — вымывание кадров.

Когда в городе четыреста тысяч собственников жилья. Из них 30 процентов пенсионеров, остальные заняты зарабатываем денег, им некогда ходить по собраниям ходить, вести диалог управляющей организации и собственником нелегко. Понимание проблемы это 50 процентов ее решения.

Как в любой экономической реформе, связанной с изменением отношения к собственности, главным ее инвестором был и остается народ. Спасителем страны, несмотря ни на какие препятствия. Экономическое состояние страны улучшится только с помощью народа. Никто не верит, что инвестиции для проведения реформы ЖКХ внесет государство, нелепо надеяться на помощь или других инвестиционных институтов, которые дают деньги в рост. Инвестировать жилищное хозяйство может только население, которому дадут заработать деньги.

2006-2007 год — год преобразования муниципальных управляющих и эксплуатирующих организаций в частные, год проведения собраний с собственниками по вопросу о выборе способа управления, заключения грамотных, отвечающих требований законодательства и сложившихся реалий договоров управления между собственниками квартир и управляющими организациями.

В начале 2007 года там, где не пройдут собрания, будут проведены конкурсы. Надеемся рекомендовать проверенные надежные кадры профессионалов из числа ныне работающих в системе ЖКХ.

Профессионализм проявился на крещенские праздники, когда наши специалисты поехали спасать Каменск-Уральский. Это могло стать большим бедствием, когда десятки многоквартирных домов оказались размороженными. Возникшая ситуация характеризует качество управления домами в этом городе. Она не выдерживает никакой критики. С технологической, структурной и финансовой точки зрения. Этот город — первый кандидат в покойники на Урале по состоянию ЖКХ. Там разморозили новые дома. Наши специалисты вошли в подвалы, посмотрели и ахнули: разве так можно эксплуатировать дома! Вот уровень ответственности тамошних специалистов. Разве их можно допускать к управлению. Никакая зарплата не поможет.

Спасательными работами в Каменске-Уральском руководил директор Ленинского МУП РЭМП Андрей Владимирович Круподеров. Бригады предприятия Урал-СТ, МУП «Кировский», Водоканал, Горгаз выделил бригаду, Железнодорожное РЭУ. В Каменск-Уральский было отправлено шесть вахтовок и восемь бригад специалистов разных профессий. Аварийную ситуацию ликвидировали в течение двух суток с 20 по 21 января. На каждую бригаду приходилось по два-три размороженных дома. Меняли размороженные внешние стояки. Внутри циркуляция еще продолжалась. Это спасло город от замерзания. Угрожающая ситуация была снята.

Екатеринбург в этом смысле может быть примером для других. С точки зрения экономики, подготовки кадров, юридического и правового обеспечения.

Богатый город — гарант стабильности, безопасности, качества услуг.