Мой дом — мои возможности


Мой дом — мои возможности
27 Февраля 2007
Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по гражданскому, арбитражному, уголовному и процессуальному законодательству: Сегодня еще мало кто понимает, какой мощный инструмент по защите прав дал нам Жилищный кодекс. Надо только научиться им грамотно пользоваться (Из интервью «Российской газете»)

Одно из главных достоинств Жилищного кодекса, как уверяют эксперты, - это серьезное расширение прав собственников жилья. Если вы владеете квартирой в многоквартирном доме, то вместе с ней вы автоматически становитесь сособственником части чердака и подвала, лестниц и наружных стен вашего дома. А еще - земельного участка, на котором расположен ваш дом. Что это - дополнительная обуза и расходы или дополнительные права и возможности?

РГ: Весьма типичная ситуация: "Подвал нашего дома был частично переоборудован, и там открылся ресторан. Шумно, во дворе "проветриваются" пьяные посетители. Больше всех достается жильцам нижних этажей. Дом муниципальный, но почти все квартиры приватизированы. Поможет ли нам Жилищный кодекс?

Павел Крашенинников: До недавнего времени вопросы, касающиеся заключения так называемых инвестиционных договоров, по реконструкции чердаков, или, как в данном случае, переоборудованию подвального помещения, решались без участия собственников. Особенно это характерно для крупных городов - Москвы, Санкт-Петербурга. То есть орган госвласти заключал инвестиционный договор с какой-либо компанией или даже физическим лицом о том, что он переделывает этот чердак и после реконструкции получает право собственности на него. При этом, понятно, интересы собственников, живущих в этом доме, никак не учитывались.

Первая попытка решить проблему была предпринята, когда при принятии Гражданского кодекса мы оговорили в нем, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности все нежилые помещения дома, инженерное оборудование, несущие конструкции. Однако существующая практика показала, что органы госвласти продолжали решать эти вопросы по-своему.

Хотя надо сказать, что в последние год-два все-таки наметился положительный сдвиг: судебная власть начала корректировать незаконные решения чиновников. В Петербурге уже несколько судебных процессов о реконструкции чердаков под мансарды закончились в пользу жильцов-собственников - инвестиционные договоры были признаны судом недействительными.

Тем не менее, при подготовке Жилищного кодекса было решено усилить права жильцов, и регулирование вопросов об общем имуществе в многоквартирном доме выделено в отдельную, весьма объемную главу. В этой главе прописаны и права жильцов-собственников на земельный участок под домом и придомовую территорию. А также конкретизировано, что все важные вопросы должны решаться на общем собрании собственников. Так что авторам вопроса можно посоветовать собрать такое собрание, и если решение о реконструкции подвала под ресторан с собственниками не согласовывалось, то пытаться обжаловать его в суде.

РГ: Но ведь если в доме часть квартир приватизирована, а часть - нет, то муниципалитет тоже является сособственником нежилых помещений дома?

Крашенинников:
Да, конечно. Но закон предусматривает равенство прав всех собственников, будь то юридическое лицо (то же муниципальное образование) или физическое, то есть гражданин - хозяин квартиры. Поэтому, повторю еще раз, все вопросы должны решаться сообща всеми собственниками - гражданами, юрлицами, муниципалитетом. И для этого Жилищный кодекс предусмотрел специальный орган управления - общее собрание собственников в многоквартирном доме.

РГ: Давайте поучимся на конкретном примере. У нас несколько практически идентичных вопросов из разных городов: на дом водрузили световую рекламу, ночью светит, мигает, невозможно спать. Жильцы обращаются в рекламную компанию - их отправляют в ДЭЗ, идут в ДЭЗ - их опять отфутболивают к рекламщикам. Что делать?

Крашенинников: В принципе алгоритм - тот же самый, что и с реконструкцией чердаков. У нас сложилась такая практика (это пошло еще с советских времен), что раз дом на балансе у ДЭЗа, то вроде как ДЭЗ и является собственником. На самом деле то, что дом на балансе, означает лишь, что ДЭЗ осуществляет его содержание. Не может ДЭЗ или муниципалитет без согласования с собственниками заключать договор на установку рекламы.

Хотя во многих городах даже термин был придуман соответствующий - "рекламное пространство". Орган госвласти или муниципальное образование или тот же ДЭЗ регистрировали "рекламное пространство", которое могло располагаться на крыше или на торцевой стене, допустим. И затем уже как собственники этого "пространства" заключали договоры с рекламными фирмами, сдавая его в аренду. И естественно, получали прибыль, а интересы жильцов при этом никак не учитывались.

Исключение составляли лишь дома, где действовали жилищные кооперативы либо были созданы товарищества собственников жилья. Потому что в Законе о ТСЖ было прописано, что подобные вопросы решаются по согласованию с общим собранием членов товарищества. Поэтому в постановлениях московского правительства, например, чиновники вынуждены были это учесть.

Теперь статья 45 часть 2 ЖК прямо говорит, что решение о предоставлении в пользование общего имущества в многоквартирном доме (той же крыши или фасада) - это компетенция общего собрания собственников.

Кстати, ТСЖ может самостоятельно зарегистрировать рекламное место, сдавать его в аренду, получать доход, и эти средства направлять на содержание дома. Посадить в каждый подъезд консьержку, обновить фасад, сделать ремонт...

И реклама - это не единственный пример. Мне известен кооператив, который уже несколько лет сотрудничает с компанией сотовой связи - сдает в аренду часть чердака под размещение передатчика. Получают вполне ощутимые доходы.

РГ: Теоретически все это выглядит очень заманчиво. Но в жизни-то все по-другому. Часто даже жильцы одного подъезда не в состоянии договориться: кто-то исправно платит за домофон и консьержке, но обязательно находится "паршивая овца".

Крашенинников: Жилищный кодекс в этом отношении содержит довольно жесткие положения. Он говорит о том, что общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме обязано существовать, это орган управления домом. Причем прописан и порядок проведения такого собрания - по аналогии с общим собранием акционеров в акционерном обществе. При этом у собственников есть выбор: они могут выбрать непосредственно правление, не создавая товарищество. Заключается договор с управляющей организацией, отвечающей за обслуживание дома. Второй путь - когда собственники объединяются в товарищество. ТСЖ - это уже организационная форма юридического лица, которая имеет свой баланс, свой счет в банке, имеет орган управления. А высший орган - это общее собрание членов товарищества. Идеальная ситуация, когда все собственники являются членами товарищества - такую картину можно наблюдать при заселении коммерческих домов, когда состав жильцов примерно однороден по материальному положению.

В старых домах, где есть и жильцы-собственники, и все же часть квартир осталась в муниципальной собственности, договориться, конечно, сложнее. Тем более что закон не обязывает всех собственников непременно входить в товарищество. Но в этом случае любой вопрос, например о сдаче в аренду части земельного участка, должен решаться с учетом интересов абсолютно всех собственников - на их общем собрании.

В дополнение к сказанному:

Группа разработчиков Жилищного кодекса не была ликвидирована: ее преобразовали в группу, занимающуюся мониторингом работы нового кодекса. Таким образом, Жилищный кодекс, действующий в нашей стране без малого два года, не брошен своими авторами на произвол судьбы. В Думу поступают десятки законопроектов с поправками в кодекс; не все эти поправки принимаются, но все они внимательно рассматриваются. Это огромный документ, он всегда будет совершенствоваться и дополняться.

В частности, возможно, что в ближайшее время в кодекс будут введены положения, касающиеся участия государства в капитальном ремонте домов, принадлежащих ТСЖ. Дело в том, что, с одной стороны, если граждане хотят быть полноправными собственниками жилья, то они приобретают не только право пользования своей собственностью, но и обязанность поддерживать ее в нормальном состоянии. То есть давний спор по поводу того, кто должен платить за капремонт домов, принадлежащих ТСЖ, скорее всего, в целом, решится не в пользу жильцов. Но, с другой стороны, в том, что российский жилищный фонд оказался в том состоянии, в котором он оказался, во многом виновато государство. Таким образом, справедливо было бы заставить его выделять деньги на капитальный ремонт некоторых видов жилья, принадлежащего ТСЖ: например, на ремонт аварийных домов.

О законопроекте, касающемся внесения в Жилищный кодекс специальной главы о малоэтажном строительстве. Такое загородное строительство (а малоэтажными пока решено признавать дома высотой до трех этажей) призвано несколько разгрузить российские мегаполисы. Планируется, что создавать соответствующие кооперативы смогут как граждане, так и власти. В последнем случае преимущественное право на вступление в кооператив будут иметь очередники. Кредит на строительство жилья кооперативам будет выдаваться на 25 лет, а предоставлять землю им должны будут муниципалитеты либо субъекты РФ. Правда, такая обязанность будет лежать на них лишь в том случае, если на территории муниципалитета или региона есть свободная земля - поэтому надеяться создать малоэтажный кооператив в Подмосковье, кажется, нельзя. Впрочем, если граждане смогут доказать, что земля в распоряжении муниципалитета или субъекта все-таки есть, однако власти не желают выдавать ее кооперативу, то они будут иметь полное право обратиться в суд.

Что касается повышенных налогов на вторую квартиру или на элитное жилье, то это вполне реально. А вот поднимать налог на обычную трехкомнатную квартиру в столице до 2,5 тысячи долларов в год (именно это, по расчетам некоторых СМИ, вытекает из инициатив Минфина) - нельзя ни в коем случае.

«Российская газета» 16 февраля 2007 года.

Павел Владимирович Крашенинников

Родился 21 июня 1964 г. в г. Полевской Свердловской области. Доктор юридических наук. Государственный советник юстиции Российской Федерации.
В 1983 г. окончил Магнитогорский строительный техникум, в 1989 г. - Свердловский юридический институт, а в 1991 г. - аспирантуру Свердловского юридического института.
Свою трудовую деятельность начал в 1992 г. преподавателем Свердловского юридического института (Уральской государственной юридической академии).
В 1993 г. назначен заместителем начальника Главного управления жилищной политики Госстроя России.
С 1993 по 1996 г. — начальник Управления гражданского и экономического законодательства Министерства юстиции Российской Федерации.
С 1996 по 1997 год - заместитель Председателя Государственного антимонопольного комитета Российской Федерации.
В 1997 г. назначен на пост первого заместителя министра юстиции Российской Федерации, в 1998 г. - министр юстиции Российской Федерации.
С 1999 г. — ректор Российской школы частного права.
В декабре 1999 г. избран депутатом Государственной Думы, занимал пост председателя Комитета Государственной Думы по законодательству.
8 декабря 2003 года избран депутатом Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации IV созыва от Магнитогорского избирательного округа 185 (Челябинская область).
Председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству. Член фракции "Единая Россия".
Член Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, вице-президент Российского Союза юристов, сопредседатель Межфракционного депутатского объединения "Юристы России", президент Общероссийского общественного фонда "Фонд законодательных предположений", председатель Национальной общественной комиссии по расследованию правонарушений и соблюдению прав человека на Северном Кавказе.
Вице-президент Хоккейного клуба "Металлург" (Магнитогорск). Награжден медалями "имени А.Ф.Кони", "За отличие в службе" I степени, именным оружием, Почетной грамотой Правительства России, орденом Дружбы. Женат. Воспитывает сына и дочь.